楼市“金九银十”，金九已经过了一半。
昨天一位广州房产博主问我，认房不认贷之后，深圳楼市的表现怎么样。
这是一个事关楼市信仰，同时这份信仰很容易再次被真实市场揉碎的问题。
新房方面，九月深圳预推12个新盘、超5000套房源入市，迎来供应量高峰期，多个楼盘反映人气攀升，集各方之力掀起了一波看房热。
二手房方面，从8月底到现在，业主每天的心情就像坐过山车，每每抛出一个新政，市场便如愿泛起一阵波澜，过后又是风平浪静。
当市场扭曲，预期跟不上，卖房人增加，买房人就显得有点不够用了。
01
最近这段时间，接的一些咨询，经常听到业主抱怨房子难卖，有些挂了好久，也不见市场有回音。
他们都是扮演着两种角色，既是卖家，也是买家，出发点并不复杂，准备卖掉一套或两套成长潜力较弱的，到核心区换一套成长潜力较强的新房或次新房。
然而，理想很丰满，现实很骨感。
虽然这半个月以来，深圳楼市利好政策持续输出，认房不认贷落地了，离婚购房解禁了，但整体行情依旧不容乐观。
如我们所见，现在成交的二手房源，价格非但没有起来，甚至有的个别案例还在突破新低，被誉为盛产笋盘的季节。
越是在这个机会与风险并存的时间节点，越是容易让人如坐针毡。
一些想做置换的卖房业主，看着自家小区的成交价越挂越低，心态上自然难以做取舍——
被困于割肉卖房，还是直接摆烂撤盘，干脆不置换了。
都说市场升温，但在这一批群体看来，升温也就这么一回事。
基于大家所处的角度不同，被市场暴击的程度难免各有差异。
02
有句话说得好，人类的悲欢并不相通。
同样是换房需求，有人纠结取舍，有人果断行动。
举个真实案例：
据第一财经披露，福田梅林片区一套楼龄大概20年的房源，业主准备换房，2021年就挂盘了，当时挂牌价700万左右。
而近期，业主找到了合适的换房标的，想尽快卖掉老房子，特别是新政之后，业主害怕目标房源价格不好谈，就将当前的房子挂牌价下调到了630万。
关键是，据中介端反馈，这个价格还可以谈，600万以下没问题。
意图很明显，就是想低卖低买。
对于这个操作，确实是一个非常优秀的置换思路，关键是需要很大的魄力。
但所有置换操作的前提必然是，换房标的其价值要大于老房子。
很多人不解，为什么一套房子从挂售到卖出，整体需要一年半载的成交周期？
因为，市场情绪不是一成不变的。
行情好点了，业主挂的房子，想涨点价卖个好价钱；行情冷下来，业主又着手把价格降一降。过程反反复复，博弈无处不在。
03
再看新房市场，这两天就更刺激了。
9月15日至16日，京地海樾府、绿景白石洲和金地环湾城先后开盘选房。
从结果来看——
碧海京地海樾府，336套官宣卖了226套，开盘去化67％左右；
南山绿景白石洲，756人选1257套房，首推优惠826套，昨天开盘卖了527套，去化率约42%；
福田金地环湾城，456人选401套住宅，昨天开盘销售286套，去化率71%；
算下来，三盘供应1994套，一共销售1039套。
个人觉得，整体表现属于中规中矩，还达不到小阳春那波交易热度。
据一线市场反馈，有些买家周游在绿景白石洲和金地环湾城两个项目之间，看完这个觉得不行，马上就到另一个项目选房。
侧面也反映出了，深圳的购房需求一直存在，在价格和地段户型的权衡下，力求买一套更适合自己的房源。
客观的说，深圳楼市经过两年多的调控，不管新房还是二手房，价格已经处于一个很友好的底部区间。
当下，买房最重要的一个前提是，尽量买以后更好卖的房子。
如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。
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