买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
眼看着青岛高品质的新房就要见底，老王也是开始调转方向，在本周扎入了二手房市场，希望在当下供需关系之下，帮助朋友们淘淘宝。
以低价买好房子，是我们的目标。所以不论是崂山前海，还是东李核心区，老王看的都是最好的开发商开发的次新房。
最新一周的调研结果，和大家分享一下。
麦岛的“学费”200W
三五年前在青岛买房的人，有不亏钱，且赚钱的人吗？
这样的案例确实很难找。因为哪怕是崂山双地铁交汇的红盘，那么小区里也开始慢慢有了急售房。只要有那么一套犄角旮旯的房子挂牌价比较低，一批“专家”就兴奋地跟苍蝇见了腥鱼一样，嗡嗡嗡嗡个没完没了，然后小区里恐慌盘就出来了。
然而，青岛还是有二手房，是可以让业主赚钱的。比方说麦岛的豪宅。口罩时代过后，人与人的差距是越来越大了，刚需房、改善房卖不动，但是豪宅的成交一直很不错。
再说一遍：青岛有着中国二线城市中稀有的恒产逻辑，这决定了崂山豪宅独一无二的藏品属性，哪怕楼市再疲软，也会走出独立行情。
最新的次新房小区，卖房的一问都是要出去的。虽然要出去，但是价格依然比较美丽，而且业主一点都不急迫，甚至你约定时间晚个十几分钟，有的人还会让你感觉到隐隐的愠怒之情。
无比稳定的房价，不想说了，想重点说说税费。麦岛最新的次新房，70%在售房源都没有满两年，这些房子是有大税的。
所有的税+中介费，差不多占到总房款的10%左右，也就是200W。但即使如此，今年到现在也卖了十几套了。
我们不去说房价的涨跌，也不去计算二次装修的成本，仅仅是当年错买山东头，现在要到麦岛纠错的税费+中介费，就是这么大的差距。
实际上，房龄相同、地段价值相仿的两个次新房项目，现在二手房的房价已经差了3W+，一套200㎡的房子，又差了多少钱？
闲话不展开了，我们回归主题：你说你觉得XX次新房比新房还好，我也这么觉得，问题是房价+税费，你确定负担得起吗？
二手房的取舍不头疼
许多人不买新房，除了担心安全问题之外，很多时候面临取舍：周边城市界面好的楼盘，产品力一般；产品力强悍的片区，周边的城市界面一般。
二手房好，二手房不用取舍。
我们来看东李口碑最好的开发商的次新房。
朋友想买个套四宽厅，但是符合预算的房子，大部分是套三宽厅。能不能改，当然也能改，两个方案：
一个是把宽厅间隔出一间来，作为卧室。没有宽厅，似乎也就没有了换房的意义；
一个是把厨房改门，把餐厅间隔出来当卧室，空间过于狭小，而且改造工程耗费也不小；
可是这报价380W的次新房，怎么改都有点别扭。虽然这次新房位置更好，二手房可以砍价，但是朋友还是陷入了长时间的沉思。
看看新房？
同样的总价之下，167平方米的户型可以实现南向四面宽，宽厅四室，还有宽敞的餐厅；
同样的143平方米面积之下，两南卧两北卧的设计不用改装，而且总价不到300W，楼王位置采光好，楼下景观也很好。比预算少了80W，换车的愿望能实现，孩子上私立的负担也不大了。
今年交付的这个新盘有没有缺点，当然也能数出来不少，但是综合对比之下，就如同新能源销冠与卡罗拉的比较，哪个综合性价比高，哪个更实惠，就仁者见仁智者见智了。
二手房的残酷你得懂
当然，现在二手房的便宜是真不少。特别是你刷一些短视频，有的人被“专家”砍得一直喊疼，最后还是接受了“专家”的价格。
看着比爽剧还爽，但是你要明白：
现在你捡了这些便宜，五年后你就是这些“爽剧”的主角。
不是自己正常挂牌卖房子卖到绝望，不是房子的硬伤盖不住了，谁愿意抛头露脸去当笑话的主角呢？
反过来，我们看麦岛也好，东李也好，这些买了好房子的房东，卖房反而都不怎么着急。哪怕是人已经在国外，委托家里的老人或者朋友卖房，也都是有底线的。
因为能在低谷精准抄底的人，现在也不会太缺钱，人家只是资产优化罢了。
所以，二手房里95%都是便宜的陷阱，5%的大漏普通人是很难捡到的。你想买二手房没有问题，你一定要积极地去看二手房，明白这些房产背后的问题与逻辑，然后再做权衡。
还有一点，你也要明白：一旦楼市向好了，优质房源的房东和大牌中介，翻脸也是比开发商还要快的。
现在看，八月份新房淘宝，机会比二手房还要多一些。
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